據(jù)《勞動(dòng)報(bào)》報(bào)道，從今天起，本市將執(zhí)行普通住房新標(biāo)準(zhǔn)，變動(dòng)部分**于單套總價(jià)。調(diào)整后的普通住房應(yīng)滿足內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的房源低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的房源低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的房源低于230萬(wàn)元/套。無(wú)疑，這次標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響是顯而易見的。

一手房

外環(huán)內(nèi)符合新標(biāo)準(zhǔn)房源缺乏

11月13日下午，上海市房管部門在官方網(wǎng)站上發(fā)布《本市自11月20日起調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)》的文件，距離上一次調(diào)整整整過(guò)去了兩年半。在此前一個(gè)月的時(shí)間里，雖然央行的房貸政策，以及上海的公積金貸款政策都向“寬松”的角度進(jìn)行了調(diào)整，但政策的效果似乎仍然未達(dá)到從“量變向質(zhì)變”的轉(zhuǎn)換。

一樓盤3天成交62套

普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，似乎在一手房領(lǐng)域起到了立竿見影的作用。記者了解到，處于中外環(huán)之間的高橋新城，11月14日到11月16日3天內(nèi)共成交62套，而此前10月和9月該樓盤分別僅僅成交2套和1套。該樓盤的一位銷售人員告訴記者：“我們項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)基本在250-300萬(wàn)之間，若按原先標(biāo)準(zhǔn)，幾乎所有房源均屬于非普通住宅。而新標(biāo)準(zhǔn)則使得75%的房源屬于普通住宅范疇。以一套總價(jià)為260萬(wàn)的房源計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前契稅為3%，即7.8萬(wàn)，而目前買家僅需花費(fèi)3.9萬(wàn)元，所以最近買氣很足。”

外環(huán)外普通住房樓盤多

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士分析表示，對(duì)于一手房而言標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整實(shí)際影響的樓盤并不多。從2014年1月-10月成交的新建商品住宅來(lái)看，即使標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交量20套以上普通住房的樓盤僅有4個(gè)，內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)外環(huán)間符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的新建商品住宅依舊不是很多。從內(nèi)環(huán)內(nèi)的情況來(lái)看，雖然普通住房的范圍擴(kuò)大，而成交相對(duì)可觀的新湖明珠城、五月花生活廣場(chǎng)、世紀(jì)之門榮聯(lián)佳苑等都是些比較老的項(xiàng)目，并且大多集中在普陀、虹口、閘北等區(qū)。從內(nèi)外環(huán)間的情況來(lái)看，符合新普通住房標(biāo)準(zhǔn)的新建商品住宅成交面積前十名中有5個(gè)樓盤出自該寶山大場(chǎng)板塊，還有兩個(gè)樓盤出自寶山的張廟和淞南高境板塊，分別是中環(huán)國(guó)際公寓和恒盛豪庭。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為。從內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)外環(huán)間的情況來(lái)看，符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的樓盤成交相對(duì)較為集中在幾個(gè)環(huán)區(qū)內(nèi)相對(duì)洼地的區(qū)域，而且不少樓盤都是老盤。如果缺乏符合新標(biāo)準(zhǔn)的房源供應(yīng)，政策對(duì)于一手市場(chǎng)的影響將會(huì)受到很大的限制。

而調(diào)整后的外環(huán)外普通住房樓盤比較多。從外環(huán)外的情況來(lái)看，符合新普通住房標(biāo)準(zhǔn)的新建商品住宅比較多且所屬區(qū)域比較分散。其中，成交量較大的樓盤有原南匯區(qū)域臨港新城板塊的宜浩綠園，寶山月浦板塊的寶華北岸郡庭和松江泗涇的山水四季城。

二手房

買家入市意愿上升房東跳價(jià)

“普通住宅”新標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后，再度激發(fā)客戶購(gòu)房的積極性。據(jù)了解，上周雙休日兩天，滬上不少房產(chǎn)中介門店帶看量明顯回升，增幅在5%-10%，但不及國(guó)慶節(jié)期間的量。客戶入市意愿顯增，也導(dǎo)致當(dāng)前房東態(tài)度強(qiáng)硬，個(gè)別出現(xiàn)跳價(jià)、加價(jià)的情況，議價(jià)空間進(jìn)一步收縮，其中普通住宅難有還價(jià)余地。

部分房東心理出現(xiàn)變化

對(duì)于一些改善型板塊，新政的刺激較為顯著，據(jù)德佑地產(chǎn)春申店介紹，門店周圍有不少總價(jià)300萬(wàn)元左右的學(xué)區(qū)房房源，對(duì)口閔行實(shí)驗(yàn)小學(xué)，受到本次新政影響較大。門店在上周末一舉成交了三套二手房源，其中來(lái)自春申景城和萬(wàn)科假日風(fēng)景的兩套房源總價(jià)都在300萬(wàn)元左右，雖然客戶與房東接洽時(shí)間較短，但上周普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬后，促使買賣雙方迅速達(dá)成了交易。此外，德佑上周末在普陀萬(wàn)里、曹楊等符合普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)房源較多的板塊都有可觀的成交。

然而，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬，在刺激成交的同時(shí)，也引發(fā)了部分房東心理的變化。中原地產(chǎn)天通庵分行的工作人員告訴記者：“購(gòu)買內(nèi)環(huán)內(nèi)普通住宅的客戶，估算下來(lái)可節(jié)省二三十萬(wàn)的交易稅費(fèi)，由于買家購(gòu)房成本在降低，促使房東心理發(fā)生變化，部分上調(diào)掛牌價(jià)。如區(qū)域內(nèi)掛牌的一套安業(yè)公寓，房東上月報(bào)價(jià)500萬(wàn)，政策發(fā)布后當(dāng)天他就提出加價(jià)10萬(wàn)元。短期來(lái)看，這種現(xiàn)象還會(huì)蔓延。”

外環(huán)外一二手價(jià)格倒掛

當(dāng)不少中介門店帶看量提升的同時(shí)，也有例外的。根據(jù)上海普通住宅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，外環(huán)外區(qū)域普宅面積不變，總價(jià)上限由160萬(wàn)提高至230萬(wàn)，提升了剛需群體的消費(fèi)力，有效刺激需求。然而在松江、青浦、嘉定等郊環(huán)區(qū)域，9月以來(lái)房企加大營(yíng)銷力度，一些新盤持續(xù)打折促銷，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，不少二手客戶看房后都毅然選擇新房，導(dǎo)致門店二手成交量未有明顯起色。

上海中原地產(chǎn)研究員孫黎表示：“外環(huán)外區(qū)域出現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象目前較為普遍，一方面是房企今年以價(jià)換量的結(jié)果，即使當(dāng)前銷售出現(xiàn)回暖，但房企仍堅(jiān)持去庫(kù)存為**化，提價(jià)意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。另一方面，二手業(yè)主則不存在去化壓力，在政策利好影響下，心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，在價(jià)格的把控上變得主動(dòng)和強(qiáng)勢(shì)，難有讓步的余地。如此，對(duì)于想出手但資金有限的剛需而言，更愿意去選擇性價(jià)比高的新房，客戶頻頻流失，導(dǎo)致二手房交易量明顯低于新房。”

“調(diào)整后的普通住宅執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，使更多的購(gòu)房者能夠享受到稅費(fèi)減免及貸款優(yōu)惠政策，前期受普宅標(biāo)準(zhǔn)牽制的購(gòu)房需求集中釋放，短期內(nèi)將推動(dòng)交易量快速上升。值得注意的是，由于政策面的利好不斷提升房東看漲預(yù)期，使得價(jià)格的主動(dòng)權(quán)逐漸傾向于賣方，屆時(shí)雙方進(jìn)入價(jià)格博弈期，不利于交易量的持續(xù)增長(zhǎng)。”孫黎說(shuō)。（徐巍）